区分の投資用不動産のメリット・デメリット

私がサラリーマン時代にマンションの買取業者で勤務していたことは以前にも書かせて頂きましたが、買取の仕事として居住用のマンションだけでなく投資用の物件の買取もしていました。投資用の物件といってもビル・アパート・マンションなどの1棟からワンルーム1室のみという区分所有と言われる物件まで幅広くありますが、区分所有の投資物件の買取を主として行いましたので、今日は区分所有の投資用物件、特にマンションに絞ってお話ししていきたいと思います。

まずは、利回りについてです。投資用の物件ですので対象物件に賃貸契約をして入居している借主がいます。借主は賃料を貸主に払いますので、物件購入後は、その賃料が収入になります。つまり投資した金額に対してどのくらいの利益が出るのかという割合をいいます。これを式で表すと、
 

『(年間賃料収入÷物件価格)×100』となり、これを表面利回りといいます。
 

例えば月5万円の賃貸中のワンルームを500万円で購入した場合、年間の賃料収入は5万×12ヶ月＝60万円なので、
(60万円÷500万円)×100＝12％となりますので、この場合の表面利回りは12％になります。
 

しかし、不動産を取得すると仲介手数料や不動産取得税、毎年通知が届く固定資産税、マンションであれば管理会社へ払う管理費、修繕積立金など出費もあります。この辺りの諸経費関係を差し引いて計算するのを実質利回りといいます。
 

では、実際に数字をあてはめていきたいと思います。仲介手数料や不動産取得税については1度だけの支払いですので除外させて頂きまして、購入後常に出費する毎月の管理費、修繕積立金そして年間の固定資産税を当てはめて計算していきたいと思います。
 

表面利回りで計算した時と同様に月5万円の賃貸中のワンルームを500万円で購入したとします。そしてこの物件の毎月の管理費、修繕積立金の合計が1万円、年間の固定資産税が3万円とします。これを計算式にしようと思うと年間の賃料収入が5万×12ヶ月＝60万円、管理費、修繕積立金が1万円×12ヶ月＝12万円、固定資産税が年間3万円なので
{60万円ー(12万円＋3万円)÷500万円}＝9％となります。これだけでも表面利回りと実質利回りの差が3％あります。ですので同じ価格帯でも特に管理費、修繕積立金が増えますとそれだけ実質利回りが低くなります。更に細かく計算しようと思ったら仲介手数料、不動産取得税などの初期費用も含めていくとよいです。

では、区分の投資用不動産についてのメリット・デメリットですが、

まずメリットは

①特にワンルームは購入単価が低いので購入しやすいので早くから家賃収入を得ることができます。

②大半が民間の管理会社に建物の管理を委託しており外回りの壁の補修やその壁からの雨漏りなど共用部分については管理会社が対応に当たってくれますので大きな補修についての費用負担は少なくてすみます。尚、専有部分からの不具合については自己負担になります。

③区分の場合、複数戸所有したいと考えた時、場所を分散して購入できますので万が一災害などで建物に影響が出た際に最小限でリスクが抑えることができます。

 

次にデメリットですが、

①区分ですので当然1戸の部屋からしか賃料収入を得ることができないので入居者が退去してしまうと収入がゼロになります。つまり収入が0％か100％です。1棟アパートなどは複数戸ありますので1戸が空室でも他の部屋から賃料収入を得ることができます。

②ワンルームや築年数の古い物件は価格が200万円、300万円と安くなる物件もあります。このような価格の安い物件を仲介業者へ販売依頼のために相談を持ちかけると、手間だけかかって手数料が多く受け取れないという理由で依頼そのものを断る業者さんもいますので業者選定が必要となることがあります。

 しかし、現在は一部の業者さんのみですので、それほど重要視する必要はないのかと思います。

実際に投資で不動産を始める場合、新築物件・中古物件どちらが良いのかとなるとはおもいますが、これは私の個人的な見解になりますが区分については中古物件で投資を始められたほうが無難ではないかと思います。新築物件の場合は融資もつきやすく買いやすいイメージもあるかと思いますが、実際区分の投資物件で融資を利用してしまうと赤字になってしまうケースも多く、売却して赤字を取り戻そうとしても売却価格が購入時より大幅に下がってしまい結局損しただけで終わってしまったってことにもなりかねません。

ですので、投資物件を購入するなら新耐震物件(※)で、融資を利用せずに購入するというのがベストな選択だと思われます。

(※)新耐震物件･･･1981(昭和56)年6月1日以降に建築確認において適用された建物をいいます。

 

最後に、購入の際は、利回りもそうですが立地条件、物件価格など何を優先していくべきかということを決めておくことが必要だと思います。