不動産投資におけるサブリース契約はおすすめできない!?

不動産投資においては空室のリスクで悩まれる方も多いかと思います。空室リスクを解消するためサブリース契約を検討する方もいるかと思います。
 

但し、サブリース契約にはメリットもありますがデメリットもありますので幾つかご紹介したいと思います。

まずはサブリース契約についてですが、「サブリース」という言葉は日本語で言うと、「又貸し」とか「転貸」という意味になり、賃貸借契約の締結は入居者と行うのではなくサブリース会社と契約し、サブリース会社が一括借り上げします。そしてそのサブリース会社が入居者を募集し、入居者と契約するのはサブリース会社となります。

サブリース契約におけるメリットは以下となります。
 

①空室の部屋があったとしも一定の賃料は入ってくる
サブリース契約の場合、マンション内に空室があったとしても決まった賃料がサブリース会社から入金されます。つまり空室であろうがなかろうか一定の賃料収入が見込めます。

 

②クレーム処理などのトラブルに関してもサブリース会社が対応してくれる
入居中の借主からのクレーム対応については、クレーム内容にとっては貸主側にとってはかなりの重荷になることがあります。しかしサブリース契約をしているとこのようなクレーム処理も全てサブリース会社が行ってくれますので自身の手間を省くことができます。

次に、サブリース契約におけるデメリットです。
 

①家賃収入そのものは通常より少なくなる

サブリース契約の場合、家賃の8%～10％程度をサブリース会社へ手数料として支払う必要があります。そのため通常の賃料収入よりかは手数料分少なくなってしまいます。
 

②サブリース会社が倒産する可能性がある
会社の倒産はサブリース会社だけではなく、どの会社にも倒産する可能性というのはあります。万が一、契約しているサブリース会社が倒産してしまった場合、入居者と結んだ賃貸借契約は貸主が引き継ぐことになりますので、その際に空室の部屋があった場合は、当然空室の部屋も引き継ぎますので、それまで保証されていた賃料収入がなくなってしましいますので、該当の収益物件をローンを利用して家賃収入から返済に充てると考えていた場合、その計画が崩れてしまう可能性があります。
 

③サブリース契約は簡単に解約できない

サブリース契約を締結しているサブリース会社の対応がいまいちで解約したいと思っても契約期間が残っている場合は、違約金を支払わなければいけないケースや場合によっては契約期間中の解約ができないというような内容になっていることもありますので注意が必要です。

タイトルにしていますが、不動産投資におけるサブリース契約の利用は私はおすすめしません。サブリース契約は空室でも家賃が入ってくることや、クレームも全て対処してくれるなど自身では手間が省けるため便利にも思えますが、私の経験上、物件購入後にサブリース契約の解約に対するトラブルが起きることが多く、実際に何度かそのような相談を経験しました。
 

入居者とのクレーム業務などであれば、サブリース契約ではなく管理委託契約を締結し、家賃保証はしてもらえないにしても、入居募集やクレーム処理などは管理委託業者で動いてもらえますし、支払う手数料もサブリース契約に比べれば安い手数料ですみます。
 

不動産投資を行う場合、空室リスクや賃料減少のリスクは少なからず起こるものです。そのようなリスクは自身で対処していき、管理委託している場合は管理委託業者と、よく相談したうえで決めていき、クレーム処理など必要最低限のみ完全にプロに任せるということが投資成功させるカギとなるのではと考えます。