囲い込み行為は売主様には不利益になります

物件の売却依頼を受けた不動産業者は、決められた期間内に不動産指定流通機構(レインズ)へ物件を登録し、業者間で情報を共有しなければなりません。
 

しかし、依頼を受けた不動産業者が両手仲介(売主・買主双方を自社で決め、双方から仲介手数料をもらう)をするために他業者へ物件紹介をしないという行為をする業者がいます。これを「囲い込み」と言います。
 

以前にもブログにUPさせてもらいましたが、やはりまだまだ蔓延しているようです。そしてこの囲い込み行為は売却依頼した売主様にとっては不利益な行為となることがあります。

囲い込み行為は依頼した売主様に不利益となることがある述べましたがなぜ不利益となるのでしょうか？
 

①他業者へ情報を共有しないと購入者が直ぐに見つからない。
依頼を受けた不動産業者が他業者へ紹介を拒むことにより購入希望者の幅を狭めてしまいます。

②購入希望者の幅を狭めてしまうため、希望の金額で売却することができず値下げ交渉をしてくる。
 広く情報発信をしなしため販売期間が長期化し、原因として販売価格が高いという理由で売主様へ値下げ交渉を行う。

③他業者から問い合わせがあったとしてもそれを報告しない。
上記に述べましたが売却依頼を受けた不動産業者は、依頼物件をレインズに登録し業者間で情報共有する義務がありますのでレインズに登録されていると当然、他業者からの問い合わせがあるのですが、その報告をすることはありません。
 

大きく3点挙げさせてもらいましたが、私の経験談も含めて、下記で詳細を述べたいと思います。

不動産業者は売却依頼を受けて販売活動を行う際、売主様と媒介契約を締結します。媒介契約は、「専属専任契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

媒介契約については「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を締結すると一定期間内にレインズの登録が義務付けられているいますが、「一般媒介契約」の場合レインズの登録が義務付けられていません。
 

囲い込みを行う不動産業者はこのルールをうまく利用し、売主様と一般媒介契約を締結し業者間へ情報を流さないようにしてしまいます。
 

また、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」でも囲い込みと思われる行為は行われています。
 

【囲い込みと思われる例】
①レインズより物件の問い合わせを行った際に、新規登録にも関わらず「商談中です。」「契約予定です。」という返答が返ってくる。
 

②買主様よりSUUMOやアットホームなどのポータルサイトに掲載されている物件の問い合わせがあり、掲載業者へ問い合わせを行った際に、①と同様に「商談中です。」「契約予定です。」または「担当営業でないと詳細が分かりません。」などの返答が返ってくる。
 

但し、これだけでは①も②も絶対に囲い込みをしているという確証はありません。ただ私はどちらの行為に対してもこれは囲い込みに間違いないだろうということは経験しています。その例をあげたいと思います。
 

①に関しては、レインズへ新規登録された当日に登録業者へ問い合わせしたところ「契約予定です。」と返答が返ってきました。レインズには囲い込み防止のために物件の販売状況として「公開中」「書面による申込あり」という項目を記載する必要があります。しかし問い合わせした物件については、その後も「公開中」のまま。1か月半後にようやく「書面による申込みあり」に変更されていました。ということは1か月半は販売活動していたことになりますので囲い込みをしていたと推測できます。
 

②に関しては、前職の元同僚を通じてのやりとりだったのですが、元同僚は現在、不動産業から離れているのですが、以前に勤めていた不動産業者で仲介したお客様より住み替えの連絡があり、あるポータルサイトを見て気に入った物件があるとのことでしたが元同僚も業務に関われないため、私の方に連絡があり、この物件を掲載している業者へ連絡とってもらえないかということとなったので、物件を掲載している業者へ「こちらでお客様がいるので買い側の仲介として物件を紹介させてほしいのですが？」と問い合わせたところ、返ってきた返答がなんと「仲介はできません！」とはっきりと拒否されました。そしてこの物件はポータルサイトにもこの掲載している業者以外は掲載されておらず掲載サイトも1つのサイトのみ。そして媒介形態は「一般媒介」となっておりレインズにも登録されていませんでした。ここまでされるとさすがに囲い込み確定ですよね。

最後に、囲い込み行為は売主様へ伝えられません。他業者も推測だけで囲い込みだという確証する判断は難しいです。依頼を受けている不動産業者が囲い込みしてますと言わない限りは確証は持てないのです。
 

しかし、売主様が依頼した物件が囲い込みされているのではと判断する材料としては、定期報告の内容ではないかと思われます。専属専任媒介契約については1週間に1回以上、専任媒介契約については2週間に1回以上の販売状況の報告が義務付けられています。その中で他業者からの問い合わせが全くないという報告が2ヶ月以上続く場合、その業者は囲い込みをしている可能性があります。あくまでも可能性が高いだけで絶対ということではありません。
 

一般媒介契約についてはこの報告義務がないため判断が難しくなるのですが、あまりにも反響が悪いようでしたら、他業者へ相談することも手段だと考えます。そうすることで売却がスムーズに行うことができたということもありますので、そのような時はぜひ弊社もご検討頂ければ幸いです(笑)