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購入希望の物件が見つかり、申込をしてもローンを利用して購入を考えている方は本当に融資してもらえるかが判断できません。そのため契約前に行う作業として金融機関に住宅ローンの事前審査を依頼し、問題なく借入ができるか審査をしてから契約する流れが一般的となります。
しかし、事前審査の段階で金融機関からの審査結果が否決されることもあります。これだと現金購入しか道がなくなってしまい自己資金の無い方は計画がここで終わってしまします。
ただ、事前審査の段階で否決されるには理由があります。今日はその理由についてお話ししたいと思います。
まず、お金を借りるのにいくらでも借りれるというわけではありません。例えば年収300万円程度で5000万円借りれるかというと、さすがに無理があります。これだと金融機関からは貸してもいづれは返済できなくなると判断されることは分かりますよね(笑)
融資できる基準としては、年間の返済額と年収の比率が一定内に収まっておくことが必要で、それを超えると融資は難しくなります。
例えば、車をローンで購入し、まだ返済が多く残っている状態で住宅ローンを申し込んだ場合です。これは現状からさらに借入額を増額することなりますので、金融機関もきっちり返済できるか不安となりますので審査で否決されるケースが多いです。
但し、現段階の借入額の残りがわずかな場合や全額返済可能な場合などは審査が通るケースもあります。
多く人はクレジットカードを利用して買物をしていると思います。そしてクレジットカードでは利用した翌月もしくは翌々月くらいに指定の口座から引き落とされますが、引き落とし日に指定口座の残高が不足していると返済が未了となります。
万が一、引き落とし未了の状態が3ヶ月ほど続くとクレジット会社からブラックリストとしてリスト化され、そのカードの利用が停止される可能性があります。その後に返済が完了したとしても個人信用情報にはブラックリストとして5年間は残ってしまいます。
住宅ローンの事前審査では金融機関が最初に行う作業は個人信用情報の確認です。これは専門の期間から調べることができます。この個人信用情報でNGの判断がされるとどこの金融機関からも借入は不可能だと思って頂いてよいと思います。
これは余談ですが、携帯電話の電話料金の支払いの遅れが原因で審査が否決になったというケースもありますので、注意して下さい。
現在の勤め先が転職などで1年未満の場合、審査が否決となるケースもあります。これは安定した収入が見込めていないなど、収入面で金融機関が不安に感じるためです。
しかし、金融機関によっては1年未満の勤続年数でも直近の月収から見込み年収で審査するケースや、半年以上の勤務でも審査OK、前職と同種の勤務先であれば継続年数で審査するなど金融機関によって対応が違います。
また余談ですが、仕事をしているといってもアルバイトやパートだと安定した収入としてみてもらえませんので正社員であることが原則となります。
金融機関が融資する場合、購入予定の物件を担保として融資します。なので建物があまりに古いものだと担保価値がないと判断され審査の段階で否決されるケースがあります。この担保価値の判断として旧耐震物件と新耐震物件で判断が分かれます。
旧耐震物件というのは昭和56年6月1日以前に建築された物件のことを言い、耐震基準が現在よりも緩く建てられています。逆に昭和56年6月1日以降に建築された物件を新耐震物件といい、その後に細かい改正はありますが現在もこの基準に則り建物が建てられています。
そのため旧耐震の物件は審査が通りにくく、個人信用情報に問題がない人でも審査で否決されたり、借入の承認がされたとしても希望額まで全然届かなくて結局購入を断念せざるを得ないということになってしまいます。
但し、金融機関によっては個人信用情報に問題がなければ希望通りの借入額で審査の承認がされる場合がありますのでこのケースでは融資してもらえるという希望が持てます。
このように、住宅ローンの事前審査が否決される理由をいくつか挙げましたが、実は金融機関からは明確な否決理由というのは示されません。否決理由を聞くと必ず返ってくる返答は「総合的判断」です。
我々、不動産業者はローン事前審査が否決された場合、総合的判断と言われても考えられる原因を推測します。そのため審査申込み前に購入希望者の方から多く聞き取りをさせてもらっています。この聞き取りが出来ないと前に進まないと思っていますので、いざ申込となった場合は色々と聞き取りさせて頂きますが、しつこいと思わず答えて頂けると助かります(笑)
これがスムーズに取引を行える術となります。
逆に上記に挙げた項目がクリアできていれば住宅ローンの審査は通過できると思って頂ければ良いと思います。
