買取業者に売却すると相場より安くなると言われるのはなぜ？

家を住み替えたいなど、今の住まいを早く売却したいという方であれば買取してくれる不動産業者へ売却することが一番早いのではないかと思います。しかし、そう思っていざ買取査定してもらうとかなり低い価格を提示されてしまうということもあります。これにはもちろん理由があってのことなのですが、不動産買取専業者で勤務していた経験からなぜそのようなことになるのか述べていきたいと思います。

買取業者は物件を買取って、次に売却していかなければなりません。例えばリサイクルショップがお客様が持ち込んだ衣服などを買取って、それを売りに出して他のお客様に購入してもらうという流れになります。不動産の買取業者も大きな流れとしては扱う商品が違うということだけで同じ流れとなります。なので仕入→販売というこになると利益が出ないと商売にはなりませんので相場より安くなるといわれることが多いのです。
 

私が以前に勤務していた買取業者では地元の仲介業者を通して購入することが多かったのですが、査定価格を提示すると中には「そんな安い価格では売れない！」と担当者からお叱りを受けることがありした。これは売主様から直接言われるのなら理解できるのですが、同業者の担当者から指摘されてしまうと、この担当者は買取の仕組みが分かっていないんだなと思ってしまって哀しい思いをしたことがあります。つまり、このような担当者だと場当たり的に買取業者へ査定依頼しているケースも考えられ、依頼主(売主)へは低い価格でしか査定が出ないと結果だけ伝え、なぜ査定価格が低くなるのか説明できないのです。

では、買取業者は物件の購入を決めた時、どの程度の利益を考えて購入しているのでしょうか？
 

実はこれに関しては各会社によって違いがあるため一概にはこれだけの利益を考えていますとは言えません。上場しているような大きな業者であれば10％は利益を確保しなさいというところもありますし、地元の小さな業者であれば利益が少なくても赤字にならなかったらいいというところもあり様々ですので、複数の業者で査定してもらうことが早く売却を考えている方にはオススメします。

不動産の購入にあたっては、物件の購入価格以外にも様々な諸経費を支払わなければなりません。これは一般エンドユーザーであろうと業者であろうと違いはありません。
 

諸経費については先日2020年2月14日(金)のブログで書かせて頂きましたがおおよそ物件購入価格の10％前後くらいかかると言われています。業者が買取場合は、大半が現状のまま買取しますので、販売するにあたって中古物件なら室内リフォーム費用、新築物件なら既存の土地に建物があればその建物を解体しなければいけません。また測量が必要なら測量費なども経費として必要となってきます。販売にあたっても買取を専門に扱っている業者というのは地元の不動産業者へ販売依頼しているケースが多いため、販売できると、その仲介業者へ仲介手数料を支払うため、その諸経費も発生します。
 

【例】

買取業者が1,000万円で70㎡の中古マンション購入し、300万円かけて室内全面リフォームした後、1,580万円で売れた場合のどの程度の利益が出るのか？但し、購入時、売却時それぞれ仲介手数料を正規金額支払ったとします。
 

購入価格　1,000万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
仲介手数料　39万6,000円(購入価格×3％+6万円)×消費税　　　　　　　　　　　　　　
リフォーム費用　300万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
合計　1,339万6,000円→購入原価となります。
 

売却価格　1,580万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
仲介手数料　58万7,400円(売却価格×3％+6万円)×消費税　　　　　　　　　　　　　　
売却の際は1,580万円は買主より頂く収入となり、仲介手数料は仲介業者へ支払いますので、1,580万円-58万7,400円=1,521万2,600円となります。
 

購入時の原価と差し引くと1,521万2,600円-1,339万6,000円=181万6,600円
 

つまりこの場合181万6,600円の利益が出たことになります。但し、これには購入時の諸経費を考慮しておらず、購入時の諸経費として10％必要だったとすると1,000万円の10%ということで100万円支払うことになります。すると残りは81万6,600円となりますのでこの取引で考えるとこの買取業者は最終的に約81万円の利益が出たということになります。
 

上記の計算は大まかな経費から差し引いて計算したものですので、他に費用が発生するということも考えられます。

以上のことより買取業者の査定価格が相場より安くなると言われる要因です。しかし取引となると非常にスムーズ進むケースが多く、早ければ2週間程度で取引が完了するケースもあり、スピディーに対応してもらえるメリットもあります。　　　　　　　　　　　　
そのようなことから周りに知られずに売却してしましたいという方も検討しても良いのではないでしょうか？
 

また、冒頭で述べた住み替えなどで今の住まいを早く売却したい方、諸事情で現金が必要な方、相続などで物件を譲り受けたが早く処分したいという方などもこのような買取業者へ査定してもらっても良いのではないかと思っております。　　　　　　　　　　　　　
このようなご相談があるようでしたら随時承っておりますのでまずは下記までご連絡頂ければと思います。
 

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