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現在、築40年以上経過した団地が増えてきており、空家も増えてきています。このような団地にはエレベーターが設置されていないところも多く、特に4階以上の階となると階段を登るのに困難な方や現在の生活では支障をきたしてしまうという方も多くなるため居住用としても投資用としても売却に出した場合、売却価格が低くなるというようなことが一般的ではないでしょうか？
今日は、私自身が独立前に区分収益不動産を個人的に購入して家賃収入を得ていた時期の内容を書かせて頂こうと思いますので参考にして頂ければ幸いです。
今から6年前の2013(平成25)年に、最寄駅からバス15分ほどのエレベーター無しの団地、しかも5階部分を購入しました。部屋の広さは約50㎡の3DK。元々は所有者の方が30年以上居住されていた部屋で住み替えするために売却するという理由でした。
しかし、部屋は水回り関係から全て取り替える必要がありフルリフォームしないと貸せる状態ではなかったので思いきってフルリフォームするということでかなり安い価格で購入させて頂きました。
リフォームしたものの入居者が決まらないと家賃収入はいつまでもゼロなので、とりあえず物件近くの賃貸業者さんに自ら営業をかけました。賃料についてはしっかちリフォームをして部屋をみてもらえれば必ず決まるという自信がありましたので、同じ団地内で募集していた家賃設定より5千円ほど高く設定して募集させて頂きましたが、営業効果が出たのか募集を始めてわずか2週間で入居者が決まりました。当時50代後半の女性の方だったのですが部屋が綺麗だったので即決して頂いたそうです。5階の階段については運動になるから構わないということでした(笑)
下記の写真がリフォーム前(写真左)とリフォーム後(写真右)の写真です。
その後、その入居者の方は約5年ほど入居され2018年(平成30)年4月に退去されました。入居されていた期間についてもクレームもなく良好な関係でした。
そして、空室になってからはクロスの貼替と和室の畳の表替え、ハウスクリーニングのみ行い1回目とほぼ同一条件で入居者の募集をかけました。半年弱空室期間がありましたが無事入居者も決まりました。
その後は、私が独立のための資金が必要となりオーナーチェンジとして売却活動を行った結果、買い手も見つかり2019(平成31)年3月に無事売却することができました。
このように、私も区分ではありますが実際に収益物件を所有していた経験があります。区分の収益不動産については、空室率と入居率という観点から考えると0％か100％のどちらしかありませんので空室リスクは高くなります。
逆に一棟収益不動産であれば一部空室があっても他の部屋から家賃収入を得ることができます。しかし、現在は某銀行の不正融資問題より特に収益物件の融資が厳しくなっており融資を利用しての収益不動産の購入が難しくなっています。(全く購入できないということではありません。)
そういう中でも収益不動産を所有したいという方は聞きますので、特に初めてという方は無理をせず、融資利用しなくても良いくらいの区分の収益不動産を購入することをオススメします。
では、団地の5階、エレベーター無しの物件を投資物件にしても良いのかということですが私はしてもよいと思っています。
但し、投資目的で空室を購入するというのは、物件購入費用以外にも手直しの費用がかかりますのでリスクを伴います。それでも購入後の手直しの方法次第では付加価値もつき相場の賃料より高く募集をかけても入居者が決まるケースがあることを私自身も学びました。必ずしもその方法が100％ということではありませんので、その物件にあった収益不動産の運営方法があると思います。ご相談の際は私の体験談も踏まえてお話させて頂きますので、よろしくお願い致します。
