契約前の重要事項説明について

住宅を購入・賃貸する場合、通常どこかの不動産業者の仲介を通して契約されることが大半だと思います。そこで不動産業者が必ず行わなければならないのが、重要事項説明で契約しようとしている物件の詳細を買主・借主にきっちり説明して、納得してもらってから契約遂行のが簡単な流れです。では、重要事項説明書で何を説明しないといけないのでしょうか？

まず、重要事項説明書は宅地建物取引士(以下、宅建士)の資格がないと説明してはいけないことになっています。説明も宅地建物取引業法(以下、宅建業法)第35条および第35条の2の規定に基づいて説明することとなっており、もし、資格のないものが説明したことが判明すれば、該当の不動産業者は宅建業法違反となり行政処分の対象となります。そのため説明しているものが宅建士の資格を持っているかどうか証明するため、重要事項説明時は宅建士証を提示の上、説明します。
 

いくら営業マンとして20年以上というベテランであっても資格がないと重要事項説明は直接してはいけません。そのため宅建業法では1つの事務所について5人に1人以上の割合で専任の宅建士を置かないといけないことになっています。要するに各不動産業者の従業員の最低5分1は宅建士の資格を持っていないといけないことになります。例えば本店・支店があるような業者であれば各店舗に該当します。

実際、重要事項説明書でどのようなことが説明されるのかお話したいと思います。今回は私が直近で多く取引してきたマンションの売買を例にあげたいと思います。
 

①不動産業者の表示　

②物件不動産の表示　

③売主の表示と占有に関する事項　

④登記記録に記録された事項

⑤都市計画法、建築基準法の法令に基づく制限の概要

⑥私道に関する負担等に関する事項

⑦飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況

⑧宅地造成または建物建築の工事完了時における形状・構造等

⑨一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項

⑩建物状況調査の結果の概要

⑪建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況

⑫建築確認・検査済証の交付年月日・番号等

⑬当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か

⑭当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か

⑮当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か

⑯石綿(アスベスト)使用調査の内容

⑰耐震診断の内容

⑱住宅性能評価を受けた新築住宅に該当しているか否か

⑲取引条件に関する事項
 

項目で上げると上記のような内容が説明内容となります。取引によれば該当しない項目も出てきますが、その場合は該当しない旨の説明が必要です。

我々もトラブルが起こらないよう、しっかり事前調査を行った上で取引に望みます。万が一、トラブルになってしまうと買主様だけでなく売主様へも多大なご迷惑をおかけすることになり、何千万、何億という取引もありますので、状況によれば訴訟、裁判ってことも起こりえます。売主・買主もしくは貸主・借主が安心して取引が行われるようにしていくことが私の務めであると再度肝に銘じて業務をしていければと思っています。