400万円以下の不動産(低廉な空家等)の売買における仲介手数料について

不動産の売却をする場合、不動産仲介会社に依頼し、売却成立後に仲介手数料を支払うというのが一般的な流れです。通常支払う仲介手数料は「売買価格×3％+6万円」に消費税(10％)を支払います。
 

400万円を超える物件に適用されるものであって、400万円以下ではこれには当てはまりません。
 

今日は、400万円以下の売買取引の場合の仲介手数料の説明をしたいと思います。

400万円以下の仲介手数料についてですが、宅地建物取引業法の中では上限額が下記のように定められています。

200万円以下・・・売買価格×5％(税別)

200万円を超えて400万円以下・・・売買価格×4％(税別)　
 

上記のようになりますので、例えば300万円の物件を売却した場合の仲介手数料の計算方法はというと、
 

(200万円×5％)+(100万円×4％)＝14万円。これに消費税10％を加えると「15万4000円」が仲介業者が請求できる上限の仲介手数料となります。
 

但し、2017(平成29年)12月に仲介手数料に関する改正により、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」ができ、仲介業者は400万円以下の売買取引における仲介手数料が最大18万円(税別)まで請求できるようになりました。
 

詳細については次の項目でお話しします。
 

仲介手数料については2019年7月18日付のブログ「仲介手数料っていくら払うの？」でブログ掲載しておりますので、そちらもあわせてご確認ください。

「低廉な空家等」の該当になるものがどのようなものかというと、「売買に係る代金の額(当該売買に係る消費税相当額を含まないとする)又は交換に係る宅地若しくは建物の価額(当該交換に係る消費税相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価格に差があるときは、これらの価値のうちいずれか多い価格とする。)が400万円以下の宅地又は建物」を言います。一言で言ってしまうと400万円以下の物件のことです。
 

また、このような特例が設けられた要因として、昨今問題となっている空家の流通を目的としています。
 

具体的に、特に地方など郊外に老朽化した空家も多く、仲介業者にとっては、現地調査などに通常よりも費用がかかる上に物件価格が低いことから、たとえ成約したとしても報酬が伴わず結果赤字となってしまうことが多く、手間だけかかり、このような業務を避ける傾向があったため、これまでの仲介手数料の他、調査費用などとして費用を請求してもよいですよということになりました。
 

一つ例をあげると、上記記載の300万円の物件の場合で計算すると
 

(200万円×5％)+(100万円×4％)＝14万円。これに消費税10％を加えると「15万4000円」となります。
 

但し、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用されると、上記記載の通り、最大18万円(税別)まで請求可能となりますので、14万円とは別に4万円を調査費用などとして請求できます。

低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例においてはいくつか注意しておかなければならいことがあります。

①低廉な空き家などの売買または交換の媒介、代理であること。(消費税など相当額は含みません。)
 

　単純な話しですが400万円を超える物件は対象外です。
 

②特例に基づき、仲介業者が受けることのできる仲介手数料の額は、空き家などの売主または交換の依頼者から受けるものに限られる。
 

　この特例が適用可能なのは、売主側のみであって、買主からは同様の請求はできません。つまり買主側に請求できる仲介手数料はこれまで通りとなります。
 

③事前に承諾が必要
 

　特例の適用にあたり、仲介業者は事前に売主側より仲介手数料額について、承諾を得る必要があり、承諾頂けない場合は適用できません。(媒介契約締結時に、契約書内に支払う手数料を記載しておけばトラブルは回避できます。)

400万円といえば、普通に考えると商品としてはかなりの高額となります。但し不動産の売買からすると400万円を切るような取引は低額の扱いとなり、仲介業者からすると手数料が多く頂けないこともあり、腰が重くなる仲介業者が多くなります。特に大手不動産会社ほど取扱いたくないと思われる担当者が経験上、多く見受けられます。
 

当社では低額の不動産の取扱いも行っております。空家の処分に困っているという方のご相談も受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。