任意売却のメリット・デメリットとは？？

住宅ローンの返済が困難となり支払いが出来なくなり、この期間が一定期間続いてしまうと金融機関からローンの残債の一括返済を求めてきます。この要求には拒否権がないため、最終的には抵当に入っている自宅が強制的に売却されてしまいます。この強制的に売却されるのが「競売」と言います。
 

しかし、競売となる前に、金融機関と相談の上「任意売却」という方法で売却することが可能となることがあります。
 

今日はこの「任意売却」についてお話ししていきたいと思います。

任意売却とは、金融機関の合意を得た上で、住宅ローンの支払いを残したまま自宅売却ができる方法です。
 

競売と任意売却の違いですが、競売は自身(所有者)の意思が受け入れられないまま強制的に売却されます。
 

一方、任意売却は、売却価格については金融機関の合意が必要ではありますが、それ以外については通常の売却活動を行うことができます。

では、本題である任意売却のメリット・デメリットについてお話したいと思います。
 

【メリット】
 

①市場価格と同等の価格で売却できる可能性がある
 
 任意売却は、最終の売却価格の決定は金融機関の同意が必要となりますが、売却活動は通常に行えるため、物件の状況にもよりますが、市場価格と相違なく売却できる可能性があります。
 
競売の場合、売却価格は入札制度となる上に、価格の決定権が裁判所に委ねられているため、所有者は一切介入できません。

②相談者(所有者)から一定の希望が言える
 
上記に述べたように任意売却の売却活動は通常に行えるため、ある程度希望を伝えることができます。例えばですが、引っ越し時期やリースバック(※)してそのまま家に住み続けたいなどです。
 

(※)2020年4月21日付ブログ「自宅を売却しても住み続けることができる「リースバック」のメリット・デメリット」はこちら 
 
 
但し、任意売却できる期間は通常なら3ヶ月～4ヶ月、長くても6ヶ月くらいまでとなるので、決め事がある場合は早めに決めておくことが必要です。
 
 
③引越し費用などの諸費用も売却代金から支払えることがある
 

任意売却で自宅を売却した方については、住宅ローンが返済できない状況となっている ので、引越費用などの諸費用を別に現金で支払うということは困難だと思います。そのようなことから売却代金に一部から諸費用を充てられること可能となる場合があります。
 

④プライバシーの配慮がある
 

任意売却の販売活動は通常の売却活動と変わりません。そのため近隣の方には事情を知られることなく売却することができます。競売では、競売となった物件を公示するため、近隣の方にも事情が知られてしまうということもあります。
 
 
 【デメリット】
 

①住宅ローン滞納3ヶ月以上で個人信用情報機関に掲載される可能性がある。
 

ここで期間についてお話ししますが、住宅ローンを滞納して即競売にかけられるのかというとそういうことではありません。競売の通知が届くのは住宅ローンをたいのうしてから約6ヶ月後くらいが目途となります。
 

但し、金融機関から一括返済の請求が届くのが滞納期間が3ヶ月～4ヶ月くらいとなります。この段階で通常の返済ができないと判断され、滞納状況が個人信用情報に記載される可能性があります。滞納は住宅ローンに限らずカードの返済を滞納しても同様ですが、個人信用情報にこのような滞納情報が記載されてしまうと、5年～7年は情報が残り、この期間はカードも含め借入等が出来なくなってしまいます。
 

結論を言いますと、任意売却で自宅売却をされた方というのは、住宅ローンの滞納は3 ヶ月以上されていると思われますので、個人信用情報に登録されてしまうということも頭に入れておいてください。
 

②連帯保証人などの同意が必要
 
 住宅ローンを借りる際、奥様などに連帯保証人となって借りている場合などは連帯保証人からの同意が必要となり、連帯保証人からの同意が得られなければ任意売却することはできません。
 
 

③売却価格が債権者(金融機関)と乖離があり折り合いがつかないことがある
 

　任意売却は市場価格に近い価格で販売活動を行いますが、住宅ローンの残債と市場価格 に乖離がある場合、任意売却が認められないケースもあります。

今日は、任意売却のメリット・デメリットについてお話しさせてもらいました。しかし任意売却は住宅ローンの返済が困った時の返済を少しでも解消する手段の一つにすぎません。
 

住宅ローンの支払いが困難になってきた場合、どれだけ早い段階で相談することが解決する幅が広くなります。
 

当社では、このような住宅ローンの返済が困難になってきた、または滞納してしまってどうしたらよいのか分からないという方の相談を無料で受付けていますので、お気軽にご連絡ください。