居住用投資用物件の消費税還付が不可能となりました

これから一棟の投資用物件を所有したいと思っている方、または既に投資用物件を所有している方であれば「消費税還付」という言葉は聞いたことがあるかと思います。この消費税還付の制度が2020(令和2)年10月1日(木)引渡し以降の物件、つまり昨日より居住用投資物件について適用不可となりました。

そもそも不動産における消費税還付というのはどういうものだったかお話ししたいと思います。
 

例をあげると、ある個人投資家が新築のアパートやマンションを建築したとします。その建築費用が1億円だったとすると、これにかかる消費税は10％の1000万円で税込価格1億1,000万円となります。(便宜上このようにさせて頂いています。)消費税還付では1,000万円を確定申告によって一部もしくは全部を還付してもらうという制度でした。
 

しかし、消費税還付の条件として課税事業者ということが条件の一つになっていたたのですが、アパートやマンションの賃料収入は非課税売上のため、消費税の申告が必要がなく、このような場合の個人投資家は課税業者とはされませんので、課税按分という方法で利用して消費税還付を受けていました。
 

課税按分についてですが、上記のアパートやマンションの他に駐車場の運営しており、駐車場からの賃料収入があった場合、駐車場の賃料は消費税が課税されます。確定申告では売上全体の合計を申告することになります。消費税還付の計算方法は割愛させて頂きますが全体の売上高から課税割合で課税按分します。
 

以上の事からこれまでは税金対策としての抜け道があったということなのかもしれません。もちろん認められていた範囲内のことなので違反しているということではないので誤解のないようにお願いします。

今回、消費税還付が不可能となったのは居住用のみで、店舗・事務所などのテナントビルはこれまで通り消費税還付が可能です。店舗・事務所は元から課税売上となるため変更はありません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　また、店舗併用住宅の投資物件については店舗部分に係る消費税還付は可能です。

消費税還付の適用が不可能になることによって、居住用の投資物件の買い控えがおきる可能性が考えられます。これからはしっかり事業計画を立て、キャッシュフローを重視した投資を考えていく必要があるのではないかと思います。