不動産会社へ売却を依頼する場合、媒介契約を締結する必要があります

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2020年03月19日

不動産全般売買の知識

不動産会社へ売却を依頼する場合、媒介契約を締結する必要があります

不動産の売却したいと思った時、個人間同志での取引は難しいため(取引することは可能です)、どこか不動産会社に売却を依頼していくことなると思います。その際、不動産会社と「媒介契約」というものを締結し、媒介契約締結後、不動産会社は売却活動を開始します。媒介契約については「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、契約の内容がどう違うのかお話ししたいと思います。

専属専任媒介とは？

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに売却依頼をする契約で、他の不動産会社へは売却依頼をすることができません。また、自分で買主を見つけてきた場合も直接売買はできず依頼している不動産業者を通して売買契約を結ぶ必要があります。

また、専属専任媒介契約を締結した不動産会社は媒介契約締結の翌日から5日以内に依頼を受けた物件情報を指定流通機構(レインズ)に登録する義務を負います。そして売主に対して1週間に1回以上文書または電子メールで業務処理状況の報告を行わなければなりません。

有効期間は最大3ヶ月となっており、売却依頼者からすると媒介契約の中でも一番拘束力の強い契約となります。尚、契約の更新は可能で更新期間も3ヶ月以内となります。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に1社の不動産会社のみに売却依頼をする契約で、他の不動産会社へは売却依頼をすることができません。但し、自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通さず売買契約を結ぶことができます。これが専属専任媒介契約と異なる点です。

専任媒介契約を締結した不動産会社は媒介契約締結の翌日から7日以内に依頼を受けた物件情報を指定流通機構(レインズ)に登録する義務を負い、2週間に1回以上文書または電子メールで業務処理報告を行わなければなりません。

有効期間については、専属専任媒介契約と同様で最大3ヶ月となり更新の際も3ヶ月以内となります。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約は、これまでの説明した媒介契約とは異なり依頼者が複数の不動産会社へ売却依頼ができる契約で、買主を自分で見つけてきた場合も不動産会社を通さず売買契約を結ぶことができます。

また、不動産会社はレインズ登録、依頼者への業務処理報告が任意となります。尚、契約期間については法令上は特に制限はありませんが行政指導に従って3ヶ月以内としています。なの契約更新についても3ヶ月以内としています。

一般媒介契約は他の不動産会社へ売却依頼しているのか、どこの不動産会社と媒介契約を結んでいるのかを明示する「明示型」、他の不動産会社と媒介契約を締結している旨を明示する必要がない「非明示型」があり、売却依頼者はどちらを選ぶことができます。

但し、売買契約が成立した場合は、明示型、非明示型問わず、どこの不動産会社で売買契約が締結されたかを他の売却依頼している不動産会社へ連絡する必要があります。

どの媒介契約を締結すればよいのか？

これまで説明した媒介契約ですが、実際どの媒介契約を締結すればよいのかとなると思います。これは売却依頼者の希望が強く反映され、信頼している不動産業者があるから、または売却には出すけどそんな急いで売る必要はないかなと思っていれば、専属専任媒介・専属媒介でも良いと思います。逆に早く売却してしまいたいという場合は一般媒介契約を結び複数の不動産会社へ売却依頼を行えばよいかと思われます。

これは補足ですが、不動産会社は大抵の場合、専属専任媒介か専任媒介の契約締結を進めてくると思います。上記で述べた通り2つの専任媒介契約は売却依頼が1社のみとなります。もし自社で買主も見つけて売買契約が締結された場合、売主・買主の両方から仲介手数料が支払われます。万が一、他社から買主が決まっても売主からは仲介手数料が支払われることなります。これが一般媒介契約だと他社で売買契約が締結されてしまうと自社には何も入ってきません。中には媒介契約の取得が営業ノルマとなっている不動産会社も多くあり、この場合媒介契約の締結はしたものの販売活動に力を入れないという担当者も中にはいます。また、売買契約締結後に仲介手数料を売主・買主両方から貰いたいがために依頼を受けた物件情報を流さず自社で抱え込んでしまう会社もあります。これは「囲い込み」といって業界内でも問題になっているのですが、いまだになくなっていません。もし、売却依頼した物件に反響が全くない場合は、その不動産会社が囲い込みをしている可能性もあります。