道路と不動産は切り離すことができません！

日常から当たり前に通っている道路ですが、道路っていわれても広さも違いますし、アスファルトで舗装されていないような場所やそもそもここって道路なの？っていうような場所もあります。
 

しかし、道路は道路法というものがあり道路とはこういうものですよということが記されています。また、不動産との関連では建築基準法にも道路の定義がありますので今日はこれらについてお話ししたいと思います。

そもそも道路とは何かということですが、道路法では、高速自動車国道・国道・都道府県道・市町村道のことで、一般交通の用に供されるものをいいます。それぞれ、その路線は、政令による指定(高速自動車国道・国道)、都道府県知事の認定(都道府県道)、市長村長の認定(市町村道)によって定められている。これらを大きく分類すると公道と言われます。
 

一方、道路法上の道路ではない道路もあります。農道、林道、私道などが該当します。現況は公衆の通行する道路(国有地)でありながら、道路法上の道路ではないものも多く、これらは「里道(りどう)」と呼ばれます。

道路法での道路とは上記に記した通りですが、道路と不動産というのは建築基準法上で定められている内容に則していないといけないため、道路と不動産の関係では建築基準法上の道路に該当するか否かによります。
 

では、建築基準法上の道路とは何かということを次でお話しします。

建築基準法上の道路の定義は建築基準法第42条に記載されており主に下記のような道路をいいます。尚、私道でも下記に該当すれば建築基準法上の道路としてみなされます。
 

・42条1項1号道路・・・道路法による道路(上記記載の道路です)
 

・42条1項2号道路・・・都市計画法、土地区画整理法等により整備された道路
 

・42条1項3号道路・・・基準時に現に存在していた道
 

・42条1項4号道路・・・道路法、都市計画法等により、拡幅等の事業の予定のある道路で、特定行政庁が指定したもの
 

・42条1項5号道路・・・建築物を建てることを目的に土地所有者等が築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路(位置指定道路)
 

上記の5種類の道路についてですが、それぞれ道路幅員が4m以上必要となります。しかし全ての道路が幅員4m以上あるわけではなく4m未満の道路も多くあります。このような場合でも道路として認められている場合もあります。
 

・42条2項道路・・・・昭和25年当時建物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定したもの(道路中心線からの後退距離は2m)
 

・42条3項道路・・・・土地の状況から将来的にも4mの幅員を確保できない場合の救済措置として道路中心線からの後退距離(セットバック)を2m以下とし、もっとも狭い場合は、1.35m(道路自体の幅員は2.7m)まで緩和する道路
 

42条2項道路と42条3項道路の違いは中心線からの道路後退の距離の違いであり、道路幅員4m未満の道路に家を建てる場合、道路中心線より一定距離後退しなければなりません。
 

・43条但し書き道路・・建築基準法上の道路ではないが、敷地周辺に「空地」や「通路」があり、建築審査会の許可を受け、建築することが認められる道
 

以上が建築基準法上では道路とみなされます。

道路と敷地の関係についてですが、家を建てるには建てようとしている土地が道路に2m以上接している必要があります。もし、現状建っている家で建て替えたいと思っていても道路に2m以上接していないと建て替えも不可となります。
 

また、住宅建築の際、前の道路の幅員が4m未満の道路(42条2項道路、42条3項道路)の場合、上記に記していますが、道路中心線から一定距離を離して建築する必要があります。これをセットバックといいます。
 

セットバックする距離についてですが、42条2項道路の場合は道路中心線から2m、42条3項道路の場合は1.35m以上2m未満の範囲で距離が決められます。
 

つまり、42条3項道路以外の道路については道路幅員が4m未満であってもセットバックすることで敷地の一部を道路として提供し将来的には4m確保できるようにしましょうという制度です。これは道路の両サイドに敷地があれば中心線より2mずつセットバックすれば4mは確保できるという考え方ですが、道路の反対側が河川や崖、線路敷地などの場合は反対側のセットバックが不可能ですので、この場合は中心線から4mのセットバックが必要となります。尚、42条3項道路の場合は4m未満2.7m以上の範囲内となります。
 

セットバックした敷地内には造作物を作ることはできなくなります。つまり敷地面積が狭くなるということを理解しておきましょう。

以上が道路と不動産に関する関係性になります。ただ道路の種類などは正直ずっと覚えておく必要はありません。なぜかというと普段の生活ではそれほど支障が出ないからです。これから家を建てたいと考えている方、建て替えを考えている方は事前に道路の事を確認しておく必要はありますので、今回の内容は頭の片隅程度に入れておいてもらえれば幸いです。