特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除について

昨日は自宅売却において、売却損が出た場合に適用できる税金控除のお話しをさせて頂きました。今日も売却損が出たときに適用できる税金控除の2つ目の「特定居住用財産の譲渡損失の 損益通算及び繰越控除」についてのお話しえおしたいと思います。

特定居住用財産の譲渡損失の 損益通算及び繰越控除とは、昨日お話ししました「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除」と同様で一定の条件をクリアすると譲渡損失をその年の給与所得などの所得から控除(損益通算)することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができるという制度です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用条件については下記となります。
 

 

【適用条件】
 

①自分が住んでいる自宅を令和3年12月31日までに譲渡すること。なお、以前に住んでいた自宅の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。尚、譲渡した自宅が住宅ローンを利用しており住宅ローンの残債より下回った価格で譲渡した場合となります。(下記図を参照下さい。)
 

尚、住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
 

イ.取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
 

ロ.その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
 

ハ.家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
 

②譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム（譲渡資産）で日本国内にあるものの譲渡であること。
 

③災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売ること。
 

④譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
 

⑤マイホームの譲渡価額が上記(4)の住宅ローンの残高を下回っていること。
 

 

また、下記の内容については適用除外となります。
 

 

【適用除外】

①繰越控除が適用できない場合
・合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
 

②損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

イ.親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合
  特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、
    内縁関係 にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。
 

ロ.自宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
 

　1.居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

　2.居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を
　　除きます。)
 

　3.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
 

　4.特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
 

ハ.マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合
 

ニ.マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合又は受けている場合

• 譲渡損失の損益通算限度額について(出典：国税庁HP)

先日お話しした居住用財産の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除と特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除はどちらも売却損が出たときに損益通算および繰越控除ができるという点から考えると大きな違いはありません。
 

しかし、それぞれにこれはおさえておくべき項目があります。
 

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除」については、名前の通りですが買換えの資産(自宅)が必要となります。また、売却する自宅の住宅ローンについては残債がなくても可能です。
 

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」については、買換えの資産は必要ありませんが、売却する自宅に住宅ローンの残債があることが条件となります。但し、住宅ローンの返済期間が10年以上の返済となります。
 

 

つまり、売却損が出たときに適用する損益通算および繰越控除については、
 

①自宅を買換えしたかしていないか？
 

②売却する自宅に住宅ローンの残債があるかないか？
 

この2点を重点において適用するかどうか考えておけばよいでしょう。

以上が、売却損が出た場合の繰越控除などの特例の適用条件となります。売却時に利益が出ても売却損が出ても、どちらに対しても何かしらの控除があります。売却時にどの控除が一番良いものなのか売却前から計画を立てて売却活動を行くことがよりよい売却活動がすすめられる要因の一つにもなるのではないかと思います。