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昨日までのブログでは、自宅売却の際に売却利益が出た場合に税金控除などの適用がされますというお話しをさせて頂きました。
但し、不動産の売却は必ずしも利益が出るとは限らず売却損(赤字)が生じるケースもあります。
しかし、売却損が出た場合でもある条件をクリアし、申請すれば損失分の繰越控除などの特例の適用が受けることが出来ますので、今日と明日の2日間かけて売却損が出た時の特例のお話しをしたいと思います。
メインタイトルでも記載している通り、自宅売却において損失が出た場合を「居住用財産の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除」と呼んでおり、自宅を買い換えた場合を「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除」、自宅を買い換えない場合を「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除」と言いこの2種類があります。
今日は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除」についてお話ししたいと思います。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除の適用条件についての適用条件については下記の通りとなります。
【適用条件】
①自分が住んでいる自宅を令和3年12月31日までに譲渡し、新居を購入すること。なお、以前に住んでいた自宅に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
尚、住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ.取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
ロ.その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ハ.家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
②譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
③災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで(住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで)に売ること。
④譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
⑤買換資産(新居)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
⑥買換資産(新居)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
また、下記の内容についてはこの特例の適用を受けること出来ません。
【適用除外】
①繰越控除が適用できない場合
イ.売却した自宅の敷地の面積が500㎡を超える場合
・売却した敷地の面積が500㎡を超える場合は、500㎡を超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。
ロ.繰越控除を適用する年の12月31日において新居について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
ハ.合計所得金額が3,000万円を超える場合
・合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません
②損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
イ.売却した自宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
・特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、
内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます
ロ.旧居宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
1.居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
2.居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の
特例を除きます。)
3.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
4.特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
ハ.旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の
損益通算の特例の適用を受ける場合又は受けている場合
ニ.売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買い換
えた場合の譲渡損失の損益通算の特例を受けている場合
