自宅を売却した場合に利用できる3,000万円特別控除とは？

自宅を売却した場合、思った以上に高い価格で売れると売却利益が発生し、その利益に対して税金が発生します。これを譲渡所得と言いますが、不動産は価格も高等なため利益が発生すると利益額というのも大きくなります。
 

そうなると支払う税金も多くなり費用負担が大きくなってしまうため、住宅の売却に関しては様々な税金控除がなされています。
 

今日は、一般的な売却で多くに適用が可能かと思われる3,000万円特別控除についてお話ししたいと思います。

3,000万円特別控除とは、居住用財産の3,000万円特別控除と言われており譲渡所得控除の代表的なものです。簡単に言うと譲渡所得のうち3,000万円までは控除、つまり0(税金がかからない)にしましょうという制度です。
 

しかし、利用するには条件があります。

3,000万円特別控除を利用するには、居住用(マイホーム)として利用していることが前提となり、投資用物件には適用されません。このことを踏まえた上で利用条件が下記となります。
 

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。尚、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
 

②売った年の前年及び前々年に、この特例または居住用財産の買い替え特例、若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。さらに住宅ローン控除を受けていないこと。
 

③売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
 

④災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
 

⑤住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
 

　1.その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の
　   年の12月31日までに売ること。
 

　2.家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
 

⑥売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
 

逆に利用が不可能となるのは下記となります。
 

①この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
 

②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
 

③別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
 

以上が、3,000万円特別控除の適用、不適用の条件となります。

これは、直接の体験ではなく聞いた話しで実際にあったことなのですが、空家となった住宅の売却依頼をある不動産業者へ依頼したものの、なかなか売却できずその不動産業者から「建物を解体して更地にして売却しましょう。それでも売却後は3,000万円特別控除は適用されますよ」という助言を受け、建物を解体し更地で売却活動を再開し最終的には売却できたのですが、売却した時期が建物を解体してから1年3ヶ月経過していたため3,000万円特別控除が適用されずトラブルに発展してしまったという事もあったそうです。
 

なぜトラブルになってしまったかというと、上記の適用条件に記載している家屋を取り壊した日から1年以内に契約の締結がされなかったために適用が受けれなくなってしまったということが理由です。
 

しかし、税金のアドバイスについて不動産業者が罰則が生じることはありません。実は税金に関する助言などについては税理士が行う範囲のため実際は税理士以外の人が助言を行うことはできません。
 

そのため、不動産業者からの発信は参考程度という形となり、詳細は売却するご本人で税務署などに出向き確認しておくことも必要です。とはいえ不動産に関する税金は不動産業者であれば知っておく必要はありますので今回のトラブル事例は不動産業者の勉強不足だと言わざるを得ません。