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2020年04月23日
不動産に関するブログ

マンション購入前におさえておきたいポイント

物件購入を考えた時、まずは一戸建かマンションまで迷うと思います。今日はマンションの購入に絞って購入前におさえておきたい点をいくつかお話ししたいと思います。

月々に支払われなければいけない費用はいくらになるのか?

毎月の出費に関しては誰もが気になるなるのではないかと思います。マンションを購入した場合に考えられる毎月の固定費は大きくは二つです。

①住宅ローンの返済

中には、住宅ローンを利用せずに購入という方もいますが、殆どの人が住宅ローンを利用して購入すると思います。

②管理費、修繕積立金等マンション管理組合に支払う費用

よく、不動産広告などに「ローンの返済が今の家賃よりも安く」というような文言があります。ローンの借入金など全体の予算を総合的に見た場合、文言自体が間違っているということはありません。しかしマンションの場合は管理費、修繕積立金等の費用も毎月発生します。また、年間ベースですが固定資産税の支払いもありますので忘れないようにして下さい。

そのことからローンの返済が家賃よりも安いという理由だけで物件を購入しないように注意して下さい。

修繕履歴の確認

マンションの場合、エントランス、廊下などの「共用部分」、自分の住む部屋の「専有部分」に分かれます。

共用部分の修繕履歴についてはマンションの管理している管理会社へ問い合わせれば確認することができます。尚、共用部分の修繕については毎月支払っている修繕積立金から修繕費用が支払われます。

専有部分については自己で居住する部屋になりますので修繕費用(リフォーム等)は全て自己負担です。中古物件の場合は築年数が経過している物件ほど何度か入居者が入れ替わっている可能性は高いです。その際にリフォーム等をしているのか、している場合はその内容を事前に確認しておくと入居後すぐに何かの不具合が出たとしても対処も早くできるのではないかと思います。

管理形態を知っておく

マンションには入居者全体で運営される管理組合というものがあります。管理組合についてはマンションを購入すればそのマンションの組合員となります。マンションは一つの建物に複数の世帯が入居していますのでマンション内の取り決めは、管理組合で決めていくことになります。しかし、入居世帯のみで運営していくのはかなり大変なため専門の管理会社へ管理を依頼しているところが多いのです。

そして、管理形態については大きく3つに分かれます

①常勤管理

 常勤管理とは管理人がマンション内住み込み管理しています。通常は9:00~17:00までなど決まった時間の通常勤務になりますが、夜間などの急な対応も応じてもらえます。

女性が単身で住む場合や小さな子どもがいる家庭など防犯面が不安という方にはオススメです。しかし、常駐管理の場合管理人の部屋の準備が必要などコストがかかるためそのぶん管理費が高いケースが多いです。

マンションの規模としては大規模なマンションに多い管理形態です。

②日勤管理

 日勤管理は管理会社から管理人を派遣して、その管理人がマンションへ通勤して決められた時間内管理をしています。常駐管理に比べるとコストも抑えられ管理してもらえるという点から一般的には一番多く採用されている管理形態です。管理は平日の日中のみ駐在となり夜間・土・日・祝日は休みということが多くなるため緊急対応時にすぐに対応してもらえないケースもあります。しかし大半が別に緊急連絡先を決めておりますので、事前に確認しておくとよいでしょう

③巡回管理

 巡回管理は、週2~3日、午前中のみなど日や時間を決めて定期的に管理人が巡回する管理です。先に紹介した常駐管理、日勤管理に比べると管理人の滞在時間が短いためコスト面は抑えることができますが、時間外の対応が難しくなるのとマンションによっては共用部分の清掃など行き届いてないマンションもあります。

マンションの規模としては小規模なマンションに多い管理形態です。

以上3つの管理形態となりますが、これ以外に管理組合が管理会社に管理を依頼しない「自主管理」という管理形態もあります。自主管理は管理会社へ管理を依頼しないためコスト削減にはなりますが、マンション内の管理費、修繕積立金の徴収、マンションの修繕のタイミングなど全て組合内で運営します。そのため、普段から入居者同士の付き合い方を円滑にしておくことも重要です。

ごく稀に管理組合そのものがないというマンションもあります。この場合、管理費も安いケースが多いのですが修繕積立金を徴収していなかったり修繕時期がいつなのかも明確になっていないケースが多く、購入する側からするとリスクが高くなると思われます。

以上、マンション購入前におさえてきたいポイントをあげさせてもらいました。事前に情報を仕入れておくことで、入居した後にこんなはずじゃなかったと思わずにいられますので、マンション購入希望の際には参考にしてみて下さい。

この記事を書いた人
髙橋 智也 タカハシ トモヤ
髙橋 智也
体を動かすことが好きなのでフットワークは軽いです。
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