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2020年05月30日
不動産に関するブログ

購入(入居)申込だけで契約が決定するわけではありません

住宅を購入もしくは賃貸物件を探していざ気に入った物件が見つかり申込みをしたいとなると、まずは売主様・買主様(以下、オーナー様)への意思表示として購入(入居)申込書を提出します。しかし、申込書を提出したからといって契約できるとは限りません。

不動産会社でなくオーナー様側が審査しています

オーナー様側が審査するというのは、申込書の内容を確認して契約しても問題ないか判断するということです。最終的にどのような方と契約するかはオーナー様が決定します。決して不動産業者が決めるものではありません。しかし、個人のオーナー様だと何を判断材料すれば分からない方も多いというのも事実です。

そのような方で参考にして頂ければと思うのですが売買・賃貸においてオーナー様が契約しようと判断する大きな内容は以下でほぼ集約できるのではないかと思います。

 

①売買においては希望している住宅ローンの融資ができるか?(事前審査が通過できるか?)

②賃貸においては家賃保証会社の審査が問題なく通過できるか?

 

これは私の私見ですので違うよ!という方はすいません(笑)

但し、上記審査が否決されてしまうと商談が終わってしまうので大事なことではないかと思います。

申込みが同時に複数入った場合はどうする?

募集物件によれば、申込みが同時に複数入ることもあります。厳密に言うと全く一緒に申込が入ることはほぼないので、同日という捉え方をした方が良いですね。

注意しておくことは、オーナー様側は申込みの優先順位を決めておくことです。

いくつか例をあげたいとおもいます。

①純粋に申込みが入ったきた順番を優先する。

 これは単純に1番最初に手元に届いた申込みを優先して、2番手以降の申込みの方は少し待ってもらうかお断りするかの判断をします。判断としては分かりやすいのですが2番手以降の申込者の方が良い条件で申込みをしてくるケースもあるので注意しないといけません。

②売買の場合はローンの事前審査が承認になった、賃貸の場合は家賃保証の審査が承認になったなど審査の承認を優先する。

 同日に届いた申込みは、同じスタートラインと考えてまずはローンの事前審査、家賃保証会社の審査の作業に入ってもらい、審査結果が1番早い申込者を優先するという方法です。

個人的には②の方法が理にかなっており問題ない方法なのではないかと思います。しかし上記2点については申込条件が全く同じ場合に通用するもので、状況によっては最初の届いた申込より、2番手以降に届いた申込みの方が条件の良いことがあります。

これについても例をあげると、

①最初の申込者は値段交渉してきているが、2番手の申込みは満額での申込みであった。

②申込みの段階で価格は同じであったが、一方は住宅ローン利用のため事前審査が必要で一方は住宅ローンを利用せず現金購入での申込みであった。

②については売買物件の申込みとなりますが、このような場合は2番手以降の申込者を優先して商談を進めていくべきでしょう。

 

トラブルにも注意しておきましょう

申込が同時に複数入った場合、トラブルに発展することもあります。

一番よくあるトラブルとしては、先に申込みを入れたのになぜ2番手以降の申込みを優先するのかという内容です。

このようなトラブルになるのは、オーナー様側の責任というよりかは仲介している不動産業者の営業マンの説明の仕方によるところが大きいと思います。

申込者へ申込書を記入してもらう際に、不動産会社の営業マンが「まだ、どこからも申し込みが入っておらず、最初の申込なので1番手で優先してもらいますよ」というような営業トークをされる方がいます。実はこれがトラブルとなる一番の原因で、この後に2番手の申込みが入り、オーナー様の判断で2番手の申込みを優先したいという判断となると、このあとはどのようなことになるかは想像できますよね(笑)

このようなトラブルを回避するためには、不動産会社の営業マンにもよりますが、私は申込みを頂く場合は、1番手とか2番手の申込みという話しはしないようにしており、他から申込みが入る場合もあり状況によれば、申込みが断られる可能性がありますと注意を促した上で、申込みをしてもらうようにしています。

最初にこのような話しをすることでトラブルの回避はできるものと思っています。

契約は契約書の署名・押印で成立します

申込書の審査については、オーナー様側の判断により決まることはお話しさせて頂きましたが、いざ申込者の審査も終え、契約条件も決まりいざ契約と進むのですが、契約の成立はあくまでも契約書の署名・押印を終えた時点です。それまでは契約までの準備期間と言っていいと思います。

そのため、纏まった申込み内容をやっぱり変更してほしいということも物理的には可能です。しかしオーナー様側、申込者双方で契約直前にそのようなことが起こってしまうとこれもまたトラブルとなる原因となります。ですので一度纏まった申込内容をやっぱり変更してほしいという事は極力避けることです。

不動産に限らず、様々な取引においては、ある程度のルールがあります。それをあまりにも逸脱してしまうとトラブルの原因になりますので、そのようなトラブルが起きないようにお手伝いさせて頂くことが私のような不動産業者ですので、いつでも不動産に関するご相談などお気軽にご連絡頂ければと思います。

この記事を書いた人
髙橋 智也 タカハシ トモヤ
髙橋 智也
体を動かすことが好きなのでフットワークは軽いです。
西宮だけでなく周辺の阪神地域の売買・賃貸のご相談承りますのでお気軽にご連絡下さい。
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