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2020年09月29日
不動産に関するブログ

不動産登記簿謄本の見方について説明します!

不動産の取引において必ず必要となる登記簿謄本。この登記簿謄本には対象物件に関する様々な情報が記載されていますが、どのようにして見たらいいのか分からないという方も多いと思います。

そこで、今日は登記簿謄本についてお話ししたいと思います。

登記簿謄本とは?

そもそも登記簿謄本とは何かということですが、土地・建物・マンションなど不動産所有者の氏名や不動産の規模や構造などが記載されている書類のことを言います。また登記簿謄本は各地域の法務局に情報が保管されいます。

尚、この登記簿謄本は所定の申請を行えば誰でも取得ができます。これは不動産の権利関係が誰にでも分かるようにして、不動産取引を円滑に行うためです。

登記簿謄本の見方について

不動産登記簿は土地と建物が別々になっており、上記は上が土地、下が建物の見本となりますが表示項目は大きく分けると、①表題部、②権利部(甲区)、③権利部(乙区)、④共同担保目録の4項目でこれは建物も変わりません

では、登記簿謄本の項目について説明したいと思います。

 

①表題部(土地)

表題部には対象物件の「所在地」「地番」「地目」「地積」「登記原因及び登記日付」が記載されています。表題部については土地と建物別々で確認したいと思いますので、まずは土地の表題部についてです。

所在地は対象物件の場所の市町村字表記までが記載されます。

地番は、不動産登記にあたって土地の番号が与えられており、郵便物などが届くよう普段利用している番号は住居表示となり地番とは別物となります。

地目は、その土地の用途・種類と思って頂ければ問題ありません。見本では地目は「宅地」となっていますが、他に「山林」「雑種地」「田」「畑」などがあり道路部分についても登記はされておりこの場合、地目は「公衆用道路」と登記されています。

地積は、対象物件の面積が記載されており、不動産取引において公簿取引と言われる取引の場合、この登記簿謄本の面積で取引行われます。

登記原因及び登記日付については、言葉の通りで登記理由と登記された日付が記載されています。

 

②表題部(建物)

所在地は対象物件の場所の市町村字表記、地番までが記載されます。つまり表記地番の土地の上に建物が建っていると判断ができます。

家屋番号とは登記上建物に与えられる番号表記です。日常で使うことはないと思って頂いても問題ありません。

種類は建物の種類のことで土地でいうと地目のような考え方となります。見本の種類は「居宅」と記載されており、一般的な一戸建ての住宅であると読み取ることができます。他には「事務所」「店舗」「倉庫」「共同住宅」などがあります。また、見本では居宅の下の欄に「物置」と表記されている部分があります。これは附属建物と言い、住んでいる建物とは別に納屋などがある場合、登記しておく必要があるケースがあります。堀込車庫がある家は附属建物として「車庫」の登記がされることになります。

構造は建物の構造が表記されており「構成材料+屋根材質+階層」で表記されます。

床面積は階層ごとの面積が表記されます。

登記原因及び登記日付については、土地同じ捉え方となりますが、登記原因は建物が新築された日付が記載されます。付け加えると増築して登記が必要な場合は増築された日付も記載されることとなります。

 

③権利部(甲区)

ここからは土地・建物ともに共通事項となります。甲区には所有権に関する事項が記載されており、ここを見れば対象物件の所有者が確認することができ、過去の所有者も確認することができます。

順位番号は、登記された順番で番号が大きくなるほど新しい所有者となります。

登記の目的は、言葉の通りです。土地の謄本を見て頂くと、1番に「所有権保存」となっており2番に「所有権移転」となっています。所有権保存というのは所有権について最初に行う登記のことであり、対象物件の一番最初の所有者ということになります。次に2番で所有権移転となっていますので、最初の所有者から所有権が変わったことと読み取ることができます。

受付年月日・受付番号については法務局へ所有権に関する登記が受け付けられた年月日とその受付番号が記載されます。

権利者その他事項には、所有者の住所・氏名・登記原因が記載されます。上記の登記簿謄本を例にあげると、現在の所有者は「法務五郎」となり令和1年5月7の売買によって、「甲野太郎」より所有権を譲り受けたといいうように読み取ることができます。但し、所有権保存については登記原因の記載はされません。

 

④権利部(乙区)

乙区については、甲区と共通部分もあるため、必要な部分のみ記載します。

登記の目的については所有権以外にどのような登記がされているかが記載されています。上記の場合「抵当権設定」となっています。不動産を購入する場合、大半の方はローンを利用して購入します。この場合に融資を行う金融機関が担保として抑えておくのが抵当権となりますので、ローンを利用される方には必ず抵当権が設定されます。

権利者その他事項には、登記設定原因、借りたお金の費用、借りた費用の利息・遅延損害金の割合、債務者(借りた人)の住所・氏名、債権者(貸した人)の住所・氏名、共同担保目録の番号などが記載されます。共同担保目録については下記で説明します。

尚、乙区欄には抵当権以外の登記目的としては「賃借権」「地上権」などがあげられます。

 

⑤共同担保目録

共同担保目録とは、抵当権を設定したときに担保として提供された不動産が複数ある場合に、それらをまとめて記載する欄です。

どういうことかと言いますと、一戸建てを住宅ローンを利用して購入した場合、土地と建物を担保として提供しますのでこのような場合、登記上複数の不動産という扱いとなり、この場合、土地と建物の両方に同じ内容の抵当権を設定します。このようにすることで土地・建物のどちらか一方の謄本からでも土地・建物両方に抵当権が設定されいることが分かるようになっています。

記載内容についてですが、記号及び番号については共同担保目録の記号・番号が記載されます。

担保の目的である権利の表示では、抵当権が設定されている不動産の所在・地番・家屋番号が記載されます。

マンション(区分所有)の登記簿謄本の見方について

マンション(区分所有)の登記簿謄本については、便宜上、土地と建物が集約されて登記されており、建物の登記簿謄本のみ取得していれば問題はありません。(築古のマンションにおいて例外はあります)

尚、マンションの登記簿謄本は表題部の表記がマンション全体部分と専有部分(各部屋)に分かれていますので簡単に説明したいと思います。

※説明については土地・建物部分で説明している部分については省略させて頂きます。

 

①専有部分の家屋番号

専有部分の家屋番号については、マンション全体の家屋番号が記載されます。上記の登記簿謄本だと合計4部屋のマンションということが分かります。

 

②表題部(一棟の建物の表示)

所在欄の下に建物の名称があります。これが該当建物のマンションの名前になります。

 

③表題部(敷地権の目的である土地の表示)

先に説明しましたがマンションは便宜上、土地と建物が集約されて登記されており、この集約された権利を「敷地権」といいます。

上記登記簿謄本からは土地面積が350.76㎡の上に建物が建っているということが読み取れます。

 

④表題部(専有部分の建物の表示)

専有部分の表示には各部屋ごとの項目が記載されます。

専有部分については床面積の欄に所在階数が記載され、上記の登記簿謄本では1階部分の150.42㎡の部屋だということが分かります。

 

⑤表題部(敷地権の表示)

マンションの土地については、全住民で分けて所有するということになりますので、住民ごとに持分割合があります。上記の場合は全体の4分の1を所有していることなります。

当たり前の話しになりますが、マンションの場合、専有部分だけ、または土地だけという取引はできませんのでご注意ください。

 

登記簿謄本にもQRコードが付いていますが・・・

上記の登記簿謄本の見本を見て頂くと、土地・建物の右下辺りにQRコードが付いていると思います。

このQRコードのついた登記簿謄本は2020(令和2)年1月14日(火)から新しく採用されています。このQRコードには登記情報が集約されており、自身で登記申請を行う際に登記データを一から入力をする必要がないということです。

例をあげると相続での名義変更申請などがあげられます。

つまり普段の生活においてはそれほど必要のないものかと思いますので、あまり気にする必要はないかと思います。

少し、長くなってしまいましたが、登記簿謄本の見方についてお話しさせて頂きました。普段はなかなか見る機会のないものですが、不動産取引においては必要不可欠なものとなりますので、予備知識として頭の片隅にでも残しておいて頂けると幸いです。

 

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この記事を書いた人
髙橋 智也 タカハシ トモヤ
髙橋 智也
体を動かすことが好きなのでフットワークは軽いです。
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